Förslag om stärkt skydd för hyresgäster

Regeringen föreslår att skyddet för hyresgäster bör stärkas på flera sätt. Regeringens förslag är tänkt att bland annat ge hyresgäster ett bättre skydd mot oseriösa hyresvärdar som missköter fastighetens förvaltning samt att förbättra hyresgästens möjlighet till nytt hyresavtal när hyreslägenheten har förstörts i exempelvis brand. I det här inlägget redogör fastighetsjuristen Mattias Olsson på HSB för vad förslaget innebär.

Regeringen föreslår lagändringar för att stärka skyddet för hyresgäster

Nyligen överlämnade regeringen en proposition till riksdagen med förslag på lagändringar som är ämnade att stärka skyddet för hyresgäster. Propositionen 2020/21:201 Stärkt skydd för hyresgäster innehåller närmare bestämt förslag på hur vissa särskilda aspekter av hyresgästers ställning i förhållande till hyresvärden ska stärkas. Det handlar framförallt om fyra större lagändringar som föreslås träda i kraft den 1 januari 2022.

Större möjlighet att ingripa när hyresfastigheten missköts

Den första delen av förslaget tar sikte på när förvaltningen av hyresfastigheten missköts. Genom en lagändring i bostadsförvaltningslagen ska hyresnämnden få möjlighet fatta beslut om ingripande i fastighetsförvaltningen om fastighetsägaren brister i sina skyldigheter gentemot hyresgästerna genom att eftersätta underhållet eller på annat sätt förvalta fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för hyresgästerna. Det handlar exempelvis om en misskött ombesörjning av sophämtning eller tillförsel av värme och vatten. Ett sådant beslut om ingripande får meddelas, efter ansökan till hyresnämnden, redan om det finns anledning att anta att fastigheten förvaltas på ett sätt som inte är godtagbart för hyresgästerna.

Ingripandet i förvaltningen kan ske redan idag enligt den nuvarande lydelsen i bostadsförvaltningslagen. Ingripande kan till exempel ske genom så kallad tvångsförvaltning, vilket innebär att fastighetsägaren helt skiljs från förvaltningen. Det som däremot är nytt i regeringens proposition är hyresnämndens möjlighet att besluta om förvaltningsföreläggande. Förvaltningsföreläggande innebär att fastighetsägaren föreläggs att åtgärda vissa specifika brister i förvaltningen inom en viss tid. Föreläggandet kan förenas med vite.

Förslaget tar i huvudsak sikte på problem med social dumpning i samband med att oseriösa fastighetsägare köper upp otjänliga fastigheter. Tanken är att hyresnämnden ska få verktyg att ingripa mot dessa fastighetsägare på ett tidigt stadium och på ett effektivt och flexibelt sätt, genom att i förvaltningsföreläggandet peka ut särskilda delar av förvaltningen som måste åtgärdas och förena föreläggandet med vite om det anses nödvändigt.

Rätt till nytt hyresavtal när lägenheten förstörs i till exempel brand

Idag har en hyresgäst inte rätt till en ny bostad om lägenheten förstörts i till exempel en brand. I en sådan situation upphör hyresavtalet att gälla och hyresvärden har alltså inte någon skyldighet att erbjuda hyresgästen en ny hyresrätt (även om det ofta sker i praktiken).

Regeringen föreslår att en hyresgäst vars lägenhet blivit förstörd ska ha rätt att bli erbjuden ett nytt hyresavtal, förutsatt att det är skäligt i den aktuella situationen. Hyresnämnden ska efter ansökan från hyresgästen kunna vitesförelägga hyresvärden att erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal. Bestämmelsen är giltig både när lägenheten förstörts före tillträdet och under hyresförhållandet.

Hyresgästen har enligt förslaget rätt att bli erbjuden att nytt avtal – det vill säga en ny lägenhet – så snart en lägenhet blir tillgänglig. Hyresvärden har dock inte någon skyldighet att vidta åtgärder för att skapa fler bostadslägenheter. Man kan se det som att den aktuella hyresgästen har förtur till en ny lägenhet i det fall hyresvärden inte direkt kan erbjuda en lägenhet. Erbjudanden ska avse den förstörda lägenheten i återställt skick eller en annan likvärdig lägenhet.

Hyresgästen har som sagt rätt till en ny lägenhet endast om det är skäligt. Här handlar det om att väga hyresvärdens och hyresgästens intressen mot varandra i en helhetsbedömning. Omständigheter som regeringen anser ska vägas in är till exempel hyresgästens behov av att få hjälp med att hitta nytt boende, hyresgästens eventuella behov av särskilt stöd, huruvida hyresgästen bott permanent i lägenheten, och kanske framförallt om hyresgästen vållat förstörelsen eller inte. Om hyresvärden erbjuder hyresgästen en ny lägenhet, men hyresgästen inte accepterar erbjudandet, har hyresvärden fullgjort sin skyldighet.

Förslaget omfattar inte andrahandsupplåtelser som understiger två år eller hyresgäster vars hyresrätter blivit förverkade.

Långsammare upptrappning vid väsentligt höjd hyra efter renovering

Till följd av omfattande renoveringsåtgärder i fastigheten kan hyresvärden vara tvungen att driva igenom stora hyreshöjningar för att täcka sina utgifter. Redan idag finns en så kallad trappningsregel i hyreslagen som anger att hyresnämnden kan besluta om att hyreshöjningen ska trappas upp stegvis så att den höjda hyran inte börjar gälla direkt, vilket skulle ha en betungande effekt för hyresgästen. I regeringens förlag har man dock fört in att beloppet och tiden för denna upptrappning ska fastställas med särskilt beaktande av hyreshöjningens storlek. Förhoppningen är att kunna fasa in den nya hyran i ett lugnare tempo än vad som är fallet idag.

Borttagen rätt att säga upp tidsbegränsade hyresavtal i förtid

Det sista förslaget i regeringens proposition avser lagen om uthyrning av egen bostad, det vill säga de situationer när en privatperson upplåter sin ägda bostad eller bostadsrätt till en annan person. Regeringen föreslår att privatpersoner som hyr ut sitt boende inte ska kunna säga upp avtalet i förtid. Idag gäller att båda parter har rätt att säga upp ett sådant avtal i förtid, med beaktande av den uppsägningstid som anges i lagen. Förändringen skulle således innebära en förstärkning av hyresgästens ställning i förhållande till hyresvärden.

Regeringen förslår slutligen även att grunden för uträkning av hyran delvis ska korrigeras, vilket innebär att hyresvärden också ska kunna grunda hyran efter bruksvärdesprincipen.